주택담보대출 한도 계산기 (LTV·DTI 자동 계산)

주택담보대출 한도는 은행이 임의로 정하는 것이 아닙니다. 금융당국이 정한 두 가지 비율 — LTV와 DTI — 을 모두 계산한 뒤 낮은 금액을 기준으로 최종 한도가 결정됩니다.

두 기준 중 더 낮은 금액이 실제 대출 가능 한도가 됩니다. 같은 집을 사더라도 소득이 낮으면 DTI 규제가, 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV 규제가 한도를 제한할 수 있습니다.

계산기에서 최종 한도가 나왔다면, 어떤 기준이 내 한도를 결정했는지 확인하는 것이 중요합니다.

소득 대비 집값이 높을 때 발생합니다. 이 경우 주택 가격이 낮은 물건을 선택하거나 자기자금(계약금·중도금)을 더 확보하는 것이 핵심입니다. 규제지역 여부에 따라 LTV 비율이 40~70%까지 달라지므로 지역 확인이 먼저입니다.

소득 대비 부채 비중이 높을 때 나타납니다. 기존 부채를 줄이거나 대출 기간을 늘려 연간 원리금을 낮추면 DTI 기준 한도가 올라갈 수 있습니다. 계산 후 결과 해석이 어렵다면 위 기준표와 다시 비교해보세요.

같은 집을 사더라도 소득과 지역에 따라 한도가 크게 달라집니다. 아래 두 사례를 비교하면 어떤 기준이 더 중요한지 파악할 수 있습니다.

사례 A는 LTV, 사례 B는 DTI가 한도를 결정했습니다. 비슷해 보이는 상황이라도 소득 수준과 기존 부채에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 아래 비교 항목을 보면 내 상황에 더 맞는 전략을 정리할 수 있습니다.

위 표와 계산 결과를 다시 비교해보면 내 상황에서 어떤 전략이 유효한지 판단하기 쉬워집니다.

신용대출·카드론·마이너스 통장 등 기존 부채의 연간 상환액이 클수록 DTI 한도가 줄어듭니다. 대출 신청 전 가능한 부채를 정리하는 것이 가장 직접적인 방법입니다.

같은 대출 금액이라도 상환기간을 20년에서 30년으로 늘리면 연간 원리금이 줄어들어 DTI 여유가 생깁니다. 단, 총 이자 비용은 증가하므로 장단점을 비교해야 합니다.

근로소득 외 임대소득·이자소득·사업소득 등을 증빙할 수 있다면 인정 소득이 늘어 DTI 기준 한도가 올라갑니다. 원천징수영수증, 건강보험료 납부확인서 등을 미리 준비하세요.

투기지역(LTV 40%)과 일반지역(LTV 70%)의 한도 차이는 매우 큽니다. 6억 주택 기준으로 최대 1억 8천만원까지 차이가 납니다. 입지가 유사하다면 규제지역 여부를 반드시 확인하세요.